Imunidade de ITBI na Integralização de Capital com Bens Imóveis: O Que Advogados e Empreendedores Precisam Saber
O que é o ITBI e quando ele é aplicado
O ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis — é um tributo de competência municipal previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal. Ele incide sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, do domínio de bens imóveis, por ato oneroso.
Na prática, o imposto é comum em escrituras de compra e venda de imóveis. Entretanto, sua aplicação não se restringe a essas operações. Ela pode gerar dúvidas em operações societárias, como a integralização de capital de empresas com imóveis.
Nesse contexto, surge uma exceção importante que pode representar uma economia significativa: a imunidade de ITBI na integralização de bens imóveis ao capital social.
Imunidade constitucional prevista no art. 156, §2º, inciso I da CF
A imunidade que isenta a integralização de bens imóveis ao capital social do ITBI está expressa no artigo 156, §2º, inciso I da Constituição Federal:
“§2º O imposto previsto no inciso II:
I – não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrentes da fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoas jurídicas, salvo quando, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de bens imóveis.”
A norma constitucional estabelece claramente a imunidade tributária para transferências de bens imóveis realizadas com objetivo de integralizar o capital social de uma empresa.
Isso significa que, em regra, o ITBI não deve ser cobrado quando uma pessoa física ou jurídica aporta um imóvel para compor o capital social de uma empresa.
Exceção: preponderância imobiliária
A ressalva está na parte final do texto constitucional: a imunidade não se aplica se a atividade preponderante da empresa beneficiária da transferência for relacionada a bens imóveis. Essa condição se refere a empresas cuja principal atividade econômica esteja na compra, venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis.
Dessa forma, se o objeto social da empresa, e sua efetiva atividade preponderante, for uma dessas atividades, a imunidade não se aplica, e o ITBI pode ser cobrado sobre os bens incorporados ao capital.
Contabilidade societária e operacionalização da integralização
Para que a empresa usufrua da imunidade do ITBI na entrada de bens imóveis em seu capital social, é necessário adotar práticas contábeis e societárias adequadas. A operação deve estar formalizada por meio de alteração contratual, especificando o valor do bem e o montante do capital social integralizado.
Esse bem imóvel deve ser devidamente avaliado, nos moldes do artigo 997 do Código Civil (inciso III), a um valor que ficará registrado na contabilidade da empresa. A avaliação pode ser técnica (por perito) ou baseada no valor venal, desde que refletido adequadamente na documentação societária.
Após isso, o bem passa a compor o ativo da empresa, e o capital social aparecerá no passivo, no item “patrimônio líquido”. Esse lançamento contábil deve ser fiel ao valor real da operação.
O registro em cartório e os lançamentos contábeis devem ser acompanhados por um contador experiente, para garantir conformidade fiscal e societária.
Implicações para planejamento tributário e sucessório
Essa imunidade é estratégica para estruturas de planejamento patrimonial, societário e sucessório. Ao permitir a integralização de bens imóveis sem a incidência de ITBI, empresários e famílias podem organizar seus ativos numa holding patrimonial com economia fiscal imediata.
Além disso, o imóvel ao ser transferido para a pessoa jurídica, pode ser protegido de forma mais eficiente, facilitando o controle e eventual sucessão. O uso de holdings familiares é uma prática comum nesse sentido e a imunidade do ITBI pode representar uma economia significativa, especialmente em montantes elevados.
Advogados e contadores devem ter atenção para que a estrutura societária da holding seja compatível com atividades não preponderantemente imobiliárias, a fim de resguardar o direito à imunidade.
Como comprovar se há ou não atividade imobiliária preponderante
O conceito de preponderância é operacionalizado com base na receita bruta da empresa:
– Se mais de 50% da receita nos 36 meses anteriores à operação for decorrente da compra, venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis, considera-se que há atividade preponderante imobiliária.
– Se a empresa for recém-constituída, presume-se preponderância imobiliária até que prove o contrário nos três anos subsequentes.
Essas regras constam usualmente em legislações municipais e são alinhadas à jurisprudência. Contudo, a base jurídica primária é a interpretação da imunidade conforme o objetivo e a efetiva atividade empresarial.
Para proveito seguro da imunidade, a empresa deve manter documentação que demonstre a atividade operacional de outra natureza, ou atuar de maneira a não incorrer em preponderância imobiliária durante os primeiros três anos de operação.
Registro imobiliário e comunicação ao cartório
Mesmo gozando de imunidade do ITBI, a transferência do imóvel para a pessoa jurídica exige registro no cartório de registro de imóveis. Esse registro é essencial para que a transferência tenha efeitos erga omnes — isto é, para que o bem seja juridicamente pertencente à sociedade.
Durante o registro, pode haver exigência de apresentação de certidões como declaração municipal de não incidência, contrato social ou alteração contratual registrada, e laudo de avaliação do imóvel.
Em muitos municípios, o reconhecimento da imunidade depende da autorização da fiscalização tributária local mediante processo administrativo. Por isso, é recomendável que os profissionais responsáveis elaborem um dossiê documental completo, com provas da atividade da empresa e da finalidade da operação.
Reflexos na escrituração contábil e impacto no patrimônio líquido
Do ponto de vista da contabilidade, o bem imóvel deve ser registrado na conta de ativo imobilizado. Seu valor será o valor da avaliação aceita para a integralização, podendo ser reavaliado futuramente conforme normas da contabilidade societária brasileira (CPCs e NBC TGs).
O total do capital social aumenta conforme a integralização do bem. Isso fortalece o balanço patrimonial da empresa, amplia a base de garantia para obtenção de crédito e sinaliza maior robustez patrimonial perante instituições financeiras e investidores.
Além disso, empresas que planejam captar investidores ou buscam financiamentos estruturados podem utilizar esse tipo de operação para reforçar seu balanço sem custos tributários imediatos.
Pontos de atenção e riscos envolvidos
Embora a imunidade seja garantida constitucionalmente, gestores e profissionais precisam observar:
– A correta caracterização do objeto social na atividade da empresa.
– O controle documental da operação e sua ligação com a contabilidade.
– A transparência e correção na avaliação dos bens.
– O cuidado nos três anos subsequentes, caso se deseje afastar a presunção de preponderância imobiliária.
A cobrança indevida de ITBI em alguns municípios pode levar à discussão judicial. Empresas que desejarem segurança jurídica completa podem buscar a via judicial para obtenção de declaração de não incidência, especialmente em operações de grande valor ou com riscos interpretativos.
Conclusão
A imunidade do ITBI na integralização de bens imóveis representa uma oportunidade vantajosa tanto para advogados quanto para empreendedores. Quando realizada de forma planejada e conforme a legislação vigente, essa estratégia permite reestruturações societárias eficientes, com impacto fiscal neutro.
Advogados especializados em direito societário e contábil, em parceria com contadores, podem orientar clientes sobre como utilizar essas operações de forma segura, em conformidade legal, e alinhadas aos objetivos de crescimento, blindagem patrimonial ou sucessão empresarial.
O aproveitamento dessa imunidade deve ser visto não apenas sob uma ótica tributária, mas como parte de uma arquitetura societária mais ampla e estratégica.
Perguntas e respostas frequentes
1. A imunidade do ITBI se aplica a qualquer bem imóvel?
Não. A imunidade apenas se aplica quando o bem é transferido à empresa para fins de integralização de capital social. Não se aplica, por exemplo, à doação, à mera cessão de uso ou ao pagamento de dívidas com imóveis.
2. Empresas do setor imobiliário podem se beneficiar dessa imunidade?
Na maioria das vezes, não. Se a atividade preponderante da empresa for compra, venda, locação ou arrendamento de imóveis, a Constituição prevê a exceção à imunidade.
3. A empresa precisa ter três anos de existência para comprovar que não tem preponderância imobiliária?
Não necessariamente. A comprovação pode ser feita com base em estimativas fundadas ou declaração dos administradores. Contudo, a presunção de preponderância poderá ser aplicada até o fim do período de apuração (36 meses), caso não se comprove atividade diversa.
4. É possível integralizar imóvel parcialmente com imunidade de ITBI?
Sim. É possível transferir uma fração ideal do imóvel para integralizar parte do capital social. O importante é que haja relação direta entre o valor do bem transferido e o valor do aumento do capital social.
5. A imunidade também vale para transferências entre empresas, como em fusões ou incorporações?
Sim, desde que a operação esteja enquadrada nas hipóteses do artigo 156, §2º, I da Constituição, a imunidade se aplica também a fusões, incorporações e cisões, respeitados os critérios da atividade preponderante.
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Este artigo teve a curadoria do time da IURE Digital e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir de seu conteúdo original em https://www.contabeis.com.br/artigos/71825/imunidade-do-itbi-em-integralizacao-de-bens-controversia-e-jurisprudencia/.
