Tributação de Fundos Imobiliários e Fundos do Agronegócio: O que Advogados e Empreendedores Precisam Saber
A estrutura tributária brasileira possui particularidades que geram dúvidas quanto ao tratamento fiscal de instrumentos de investimento, especialmente os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e os Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais (Fiagros). Para advogados e empreendedores que lidam com contabilidade, tributos e operações financeiras, compreender o regime tributário aplicável a esses fundos é essencial para tomada de decisão, planejamento fiscal e segurança jurídica.
Este artigo explora com profundidade os principais aspectos contábeis e jurídicos da não incidência da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) sobre FIIs e Fiagros. Mais do que notícias ou debates temporários, o objetivo é oferecer uma análise técnica do modelo de tributação desses fundos e suas implicações práticas.
FIIs e Fiagros: o que são e como funcionam
Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs)
Os FIIs são veículos de investimento coletivo regidos pela Instrução CVM nº 472/2008 e pelo artigo 2º, inciso I, da Lei nº 8.668/1993. Seu principal objetivo é investir em empreendimentos imobiliários, como shoppings, galpões logísticos, edifícios corporativos e ativos semelhantes.
Do ponto de vista jurídico, o FII não possui personalidade jurídica, operando sob a forma de condomínio fechado, com CNPJ próprio. A vinculação fiduciária de seu patrimônio torna seus ativos impenhoráveis, salvo em demandas próprias do fundo.
Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais (Fiagros)
Os Fiagros, instituídos pela Lei nº 14.130/2021, permitem investimento nas cadeias do agronegócio, podendo aplicar recursos em fiadoras agroindustriais, imóveis rurais, recebíveis, cotas de outros fundos, direitos creditórios e ativos ligados ao setor.
Assim como os FIIs, os Fiagros também se constituem sob forma de condomínio e podem ser estruturados como fundo fechado ou aberto.
Tributação de fundos sob a ótica da CBS e IBS
Entendendo a CBS e o IBS
A CBS é uma contribuição de natureza federal, proposta como substituta do PIS/Pasep e da Cofins, de competência da União, conforme proposta contida na PEC nº 45/2019 e no Projeto de Lei nº 3887/2020.
Já o IBS é um imposto de base ampla, agregado, proposto na mesma linha de reforma tributária, com inspiração no modelo do Imposto sobre Valor Agregado (IVA), com competência compartilhada entre União, Estados e Municípios.
Ambos os tributos foram concebidos para incidir sobre operações com bens e serviços, em substituição ao atual modelo fragmentado.
Serviços x Investimentos: a base de incidência e o seu limite
Conforme o texto previsto na proposta de CBS, sua base de incidência recairia sobre a “receita auferida com a prestação de serviços, alienação de bens e outras atividades empresariais”. O mesmo raciocínio aplica-se ao IBS, amparado na lógica da não cumulatividade e do tributo sobre valor adicionado.
Os fundos de investimento, especialmente os FIIs e Fiagros, não são “prestadores de serviço” ou “fornecedores de bens” no sentido clássico da atividade empresarial. Eles se limitam a captar recursos de investidores, aplicar em ativos definidos no regulamento e repassar os rendimentos decorrentes dessas aplicações aos cotistas.
Juridicamente, fundos não exercem atividade mercantil típica, tampouco respondem pela relação de consumo. Portanto, a incidência de tributos como CBS ou IBS sobre a remuneração ou rendimento repassado ao investidor violaria princípios constitucionais como capacidade contributiva (art. 145, § 1º, CF/88) e legalidade estrita tributária (art. 150, I, CF/88).
Isenção x não incidência: conceito relevante para o direito tributário
É importante distinguir “isenção” de “não incidência”. A isenção decorre de norma expressa que desonera fato gerador típico. Já a não incidência se refere à inexistência de hipótese de incidência tributária.
No caso dos FIIs e Fiagros, o que se discute é se suas receitas – como o aluguel recebido ou os juros de ativos do agronegócio – são de fato fatos geradores da CBS ou IBS. Havendo ausência de prestação de serviço ou venda de bem como atividade própria do fundo, conclui-se pela não incidência, e não mera isenção.
Impacto nas demonstrações contábeis: reconhecimento e contabilização
A contabilidade dos FIIs e Fiagros segue os Pronunciamentos Técnicos do CPC, em especial o CPC 38, que trata de instrumentos financeiros. Os ativos do portfólio são avaliados conforme valor justo, e a receita auferida, como direitos de crédito ou rendimentos de aluguel, é apropriada ao resultado do exercício.
A não incidência de tributos como a CBS e o IBS gera efeitos diretos na contabilização das receitas, mantendo a neutralidade tributária e evitando ajustes que reduziriam os retornos distribuídos aos cotistas.
Além disso, a ausência de CBS/IBS desonera eventual passivo tributário a ser reconhecido em notas explicativas ou provisionado, conferindo maior segurança contábil às demonstrações financeiras consolidadas.
Vantagens práticas e estratégias para advogados e empreendedores
Eficiência na estruturação patrimonial
Para empreendedores que buscam organizar seus ativos imobiliários ou do agronegócio por meio de modelos mais financeiros e com eficiência tributária, os FIIs e Fiagros representam excelentes veículos. A estrutura de condomínio evita tributação direta de diversas receitas, mantendo alto retorno líquido.
Planejamento tributário lícito
A utilização de fundos qualificados e regulados para captação e alocação de capital é reconhecida legalmente e aceita pelo Fisco, conforme normas da CVM e da Receita Federal.
A não incidência da CBS e IBS sobre a receita dos fundos insere-se em um campo legítimo de planejamento tributário, evitando a exposição direta ao recolhimento de tributos federais sobre receitas financeiras ou operacionais dos fundos.
Atração de investidores e acesso a crédito
Investidores profissionais e institucionais demonstram preferência por estruturas que conferem previsibilidade fiscal e estabilidade no longo prazo. A não incidência de tributos onera menos o veículo, o que eleva sua atratividade.
Além disso, fundos estruturados têm acesso facilitado ao mercado de capitais, podendo emitir cotas, certificados e notas ligadas ao agronegócio ou imóveis, ampliando o rol de instrumentos financeiros disponíveis ao empreendedor.
Segurança jurídica para operações complexas
Advogados que estruturam holdings, SPEs ou veículos de securitização devem considerar o tratamento jurídico dos fundos. A tipicidade legal do FII e Fiagro, e sua natureza de condomínio especial, lhes confere blindagem em certas operações, o que é relevante em estratégias de gestão de risco patrimonial e sucessório.
Em contextos de disputas tributárias ou reorganizações societárias, contar com estruturas que já gozam de interpretação consolidada sobre sua tributação pode representar redução de litígios e passivos contingentes.
Desafios futuros e possíveis pontos de alerta
Embora a não incidência da CBS e IBS sobre rendimentos dos FIIs e Fiagros esteja respaldada por sólida interpretação legal e doutrinária, é imprescindível acompanhar os desdobramentos da reforma tributária e a regulamentação infralegal.
Os conceitos de “serviços” e “operação com bens” ainda podem sofrer dilatações por meio de leis complementares, requerendo resposta rápida por parte de empreendedores e advogados tributaristas.
Outro ponto sensível está na diferenciação entre o tratamento do fundo e das sociedades que o compõem ou administram. Enquanto o fundo pode ser imune ou não incidido, a gestora ou administradora pode estar sujeita à CBS ou outro tributo, dependendo da contraprestação.
Portanto, a análise tributária deve ser feita de forma holística e estratégica, considerando todo o ecossistema societário e financeiro envolvido.
Conclusão
A não incidência da CBS e do IBS sobre receitas auferidas por FIIs e Fiagros representa uma oportunidade relevante para estruturações patrimoniais e operações financeiras robustas com eficiência tributária. Para advogados e empreendedores que atuam em áreas como planejamento tributário, direito societário e estruturação de investimentos, conhecer a fundamentação legal e contábil dessa não incidência é essencial.
Mais do que evitar pagamento indevido de tributos, trata-se de empregar inteligência jurídica e contábil para fomentar negócios sustentáveis, seguros e legalmente válidos. A correta escolha do veículo de investimento faz diferença direta no retorno financeiro e na exposição tributária.
Como sempre, o acompanhamento de especialistas e a constante atualização legal são os pilares que sustentam operações seguras e inovadoras.
Perguntas e respostas frequentes sobre o tema
1. Por que FIIs e Fiagros não sofrem incidência de CBS e IBS?
Porque essas contribuições se aplicam a operações típicas de prestação de serviços ou circulação de bens, o que não caracteriza a atividade fim de FIIs e Fiagros, que atuam como veículos de investimento coletivo e não como prestadores de serviço ou comerciantes.
2. O rendimento distribuído pelos FIIs está sujeito a quais tributos?
Em geral, está sujeito ao Imposto de Renda conforme a legislação vigente. Para pessoas físicas e jurídicas, as alíquotas podem variar conforme a natureza do rendimento, o tipo de fundo e a forma de aquisição da cota. É importante separar a não incidência da CBS/IBS da análise do IR.
3. Posso estruturar meu patrimônio imobiliário por meio de um FII pessoal?
Sim, desde que sigam as regras da CVM e da legislação aplicável. É comum famílias empresárias e holdings patrimoniais estruturarem FIIs para consolidar seus imóveis com governança e eficiência fiscal.
4. A administradora ou gestora do FII paga tributos como a CBS?
Sim. As empresas que prestam serviço ao fundo (administradora, gestora, custodiante) são contribuintes da CBS e outros tributos incidentes sobre serviço, pois possuem operação mercantil típica de prestação de serviços.
5. Essa estrutura pode mudar no futuro?
A estrutura básica tributária dos fundos tem sólida base legal, mas reformas tributárias em curso no Brasil podem alterar conceitos de incidência. Por isso, recomenda-se acompanhamento jurídico contínuo para ajustar estratégias conforme a legislação evolui.
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Este artigo teve a curadoria do time da IURE Digital e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir de seu conteúdo original em https://www.contabeis.com.br/noticias/71391/fiis-e-fiagros-nao-pagarao-cbs-e-ibs-apos-veto-ser-derrubado/.
