Venda de Bem Imóvel sem Registro: Implicações Contábeis e Tributárias
No Brasil, a posse de imóveis ainda é uma realidade comum em diversas regiões, especialmente fora dos grandes centros. Muitos negócios são formalizados por contratos particulares de compra e venda, sem a efetiva transferência da propriedade via registro em cartório. Este contexto gera repercussões contábeis e tributárias específicas, importantes tanto para advogados quanto para empreendedores.
A transação de compra e venda de imóveis com essas características levanta dúvidas sobre como declarar tais operações, seus impactos no Imposto de Renda (IR), como calcular o ganho de capital, e quais instrumentos legais e estratégias contábeis podem ser usados para assegurar regularidade e eficiência tributária.
Posse vs. Propriedade: Conceitos Jurídicos Fundamentais
A distinção entre posse e propriedade é essencial.
A posse é um fato, regulado pelo artigo 1.196 do Código Civil, que confere ao possuidor o exercício pleno ou parcial de direitos inerentes à propriedade, como usufruto e uso. Já a propriedade é um direito real, definido no artigo 1.228 do mesmo código, e só é considerado efetivo no âmbito de imóveis com o registro na matrícula no cartório de registro de imóveis, conforme o artigo 1.245.
Essa diferença tem implicações práticas. Do ponto de vista jurídico-tributário, apenas a propriedade registrada gera efeitos em diversas esferas, como na apuração de ganho de capital ou na alienação para terceiros. Porém, a Receita Federal reconhece, para fins de tributação, contratos de compra e venda que configurem expectativa de direito, ainda que sem registro.
Tratamento Tributário da Venda de Imóvel de Posse
Mesmo sem o imóvel estar registrado em nome do alienante, a Receita Federal exige que o contribuinte declare ganhos de capital sobre a alienação da posse, caso configure transferência de titularidade econômica.
O ganho de capital é regulado pela Instrução Normativa RFB nº 599/2005, que orienta a apuração da diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição.
Nesses casos, o custo de aquisição pode ser comprovado por contrato particular de compra e venda, acompanhado de comprovantes de pagamento e, idealmente, do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), mesmo que a propriedade não tenha sido transferida. Despesas com benfeitorias, desde que comprovadas com notas fiscais, podem ser somadas ao custo.
O contribuinte deve utilizar o Programa de Apuração dos Ganhos de Capital (GCAP), informando o negócio como uma alienação de direito à posse. O valor apurado deve ser importado para a Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda, inclusive se resultar em isenção.
Tributação de Ganhos de Capital
O ganho de capital é tributado de forma progressiva:
– 15% sobre o ganho até R$ 5 milhões
– 17,5% sobre a parcela entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões
– 20% sobre a parcela de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões
– 22,5% sobre a parcela acima de R$ 30 milhões
Contudo, em alguns casos o contribuinte pode estar isento, como quando vende o único imóvel por valor de até R$ 440 mil, desde que não tenha feito venda similar nos últimos cinco anos (art. 39, Lei nº 11.196/2005).
Venda de Imóvel com Matrícula Regularizada Posteriormente
Caso o detentor da posse regularize o imóvel posteriormente ao adquirir a matrícula, a venda futura passa a ser tratada como venda de propriedade, com regras normativas mais claras quanto a ganho de capital, isenção e deduções.
Nesse cenário, a data de aquisição para fins do IR é considerada a data da aquisição da posse (desde que comprovada), e não a do registro. Isso preserva vantagens tributárias, como o uso de regras de isenção e redução da base de cálculo com base no tempo.
A Contabilização em Negócios Jurídicos com Imóveis de Posse
Do ponto de vista contábil, escritórios de advocacia e empresas que adquirem imóveis de posse precisam cuidar da escrituração dos ativos.
Tais bens devem ser lançados no ativo não circulante imobilizado, com notas explicativas descrevendo sua natureza possessória, o estágio da regularização e o direito inerente. A nota fiscal raramente será usada como referência, obrigando à utilização de documentos particulares, que devem ser juridicamente bem estruturados.
Para empresas sujeitas ao regime do Lucro Real, a venda de imóveis com ganho de capital gera impacto na base de cálculo do IRPJ e CSLL. A contabilização correta do custo histórico é indispensável para apuração adequada do lucro tributável.
Empreendedores precisam de uma assessoria contábil aliada à consultoria jurídica, pois em determinados casos é mais vantajoso regularizar o imóvel antes de vendê-lo, dependendo da perspectiva tributária ou planejamento sucessório.
Possibilidade de Escrituração Contábil por Empreendedores
Mesmo sem registro no cartório, o empresário poderá escriturar contabilmente o bem imóvel adquirido por posse, desde que comprove a legitimidade da operação.
As normas do Conselho Federal de Contabilidade (CFC) e os princípios contábeis, notadamente o da prevalência da essência sobre a forma, permitem que ativos controlados, ainda que sem formalização definitiva da propriedade, sejam reconhecidos se representarem benefícios econômicos futuros.
No entanto, a escrituração dependerá da robustez documental. Deve haver contrato de compra e venda, recibos de pagamento, e eventualmente laudo de avaliação para fins de mensuração do valor justo atual, caso o bem vá ser reavaliado para efeitos contábeis.
Riscos e Vantagens na Transação de Imóveis com Base na Posse
Embora legalmente possível, negócios envolvendo posse de imóveis exigem cautela. Há risco de terceiros registrarem a propriedade ou de litígios fundiários. Para advogados, é crucial reforçar a segurança jurídica através de notificações extrajudiciais, ações de usucapião ou adjudicação compulsória, quando for viável.
Do lado tributário, a vantagem está na possibilidade de planejar a melhor forma de declarar a renda, evitando autuações. Isso exige acompanhamento atento ao IR, recolhimentos complementares via DARF para ganhos de capital, e eventuais compensações em casos de prejuízos anteriores.
Para empreendedores do ramo imobiliário ou investimentos patrimoniais, conhecer esses mecanismos permite operar de forma eficiente e com maior segurança jurídica e contábil.
Impactos no Planejamento Tributário e Sucessório
Imóveis que ainda estão em nome de terceiros, mas com domínio possessório já incorporado há anos pelo contribuinte, oferecem implicações estratégicas em planejamentos.
No planejamento tributário, é possível avaliar o melhor momento de regularização. Regularizar antes da venda pode aumentar o custo fiscal, mas facilitar financiamentos ou permutas. Às vezes, é preferível a manutenção formal da posse e venda direta desta, limitando custos, desde que em conformidade com a Receita.
No planejamento sucessório, cabe considerar o custo da regularização para herdeiros. Imóveis sem matrícula geralmente exigem inventário judicial prévio ou ações adjudicatórias, retardando a partilha. Incluir desde já a regularização patrimonial na gestão do negócio ou do escritório minimiza ônus aos sucessores e evita litígios.
Documentos Necessários e Boas Práticas na Declaração
Empreendedores e advogados devem orientar seus departamentos financeiros ou seus clientes para manter atualizados:
– Contratos de compra e venda, com firmas reconhecidas
– Comprovantes de pagamento, como transferências bancárias
– Recibos de ITBI, quando pagos apesar da não formalização
– Registros fotográficos ou documentais de benfeitorias realizadas
– Planilhas de atualização monetária dos valores, quando utilizados
Além disso, a manutenção da memória contábil com cópia digital desses documentos é importante para fiscalização futura. A omissão de ganhos pode acarretar multa de até 150% do tributo devido, além de sanções penais, especialmente quando há indícios de dolo ou fraude.
Conclusão
A venda de imóveis detidos por posse representa um campo sensível que entrelaça os domínios do direito civil, do direito tributário e da contabilidade empresarial. Advogados e empreendedores que tenham ou pretendam realizar negócios com imóveis fora do registro devem compreender os impactos legais e tributários, bem como adotar práticas que garantam segurança jurídica e conformidade fiscal.
A capacitação contínua nesses temas contribui para tomada de decisões inteligentes e evita riscos que poderiam invalidar operações ou comprometer estratégias de longo prazo. Envolva sua contabilidade desde o início da operação e busque a melhor estratégia jurídica disponível.
Insights Finais
– Conhecer a distinção jurídica entre posse e propriedade afeta diretamente a forma e o momento da tributação.
– Imóveis em posse com documentação correta podem ser regularizados ou vendidos, mas exigem cuidado na apuração do ganho de capital.
– Contabilmente, é possível reconhecer o ativo, respeitando normas técnicas e documentais.
– Planejamentos tributários bem conduzidos tornam a operação mais econômica.
– Regularizações patrimoniais facilitam inventários, sucessões e novas aquisições.
Perguntas Frequentes (FAQ)
1. Vender um imóvel de posse gera obrigação de pagar IR sobre ganho de capital?
Sim, desde que haja transferência de titularidade econômica representada por um contrato juridicamente válido. A Receita Federal reconhece esse tipo de alienação para fins de Imposto de Renda.
2. É possível declarar um imóvel como bem da empresa mesmo sem ter matrícula?
Sim, desde que a empresa consiga comprovar a aquisição do domínio possessório com documentos robustos. A contabilidade deverá descrever adequadamente a situação jurídica do bem.
3. Preciso pagar ITBI na aquisição por posse?
Na prática, muitos negócios por posse pagam ITBI para reforçar a legitimidade da operação, embora a cobrança seja devida apenas na transmissão da propriedade formal.
4. A regularização do imóvel deve ser feita antes da venda?
Depende do planejamento tributário e dos objetivos do vendedor. Em alguns casos, vender a posse pode ser mais econômico; em outros, a regularização prévia pode ser vantajosa.
5. Imóveis não registrados entram no inventário ou partilha?
Sim. Desde que comprovada a posse como extensão patrimonial do falecido, podem ser objeto de partilha judicial, inclusive via ação de adjudicação compulsória se houver vedação registral.
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Este artigo foi escrito utilizando inteligência artificial a partir de uma fonte e teve a curadoria de Vanessa Figueiredo Graça, contadora com ênfase em Auditoria e advogada, com mais de 25 anos de experiência no mercado. Pós-graduada em Direito Tributário, Processo Tributário e Contratos, Vanessa é especialista em áreas fiscais, tributárias, gestão contábil estratégica e recursos humanos. Ao longo de sua carreira, liderou a contabilidade de centenas de empresas de pequeno, médio e grande portes, desenvolvendo soluções personalizadas e eficientes para otimização tributária e conformidade fiscal. À frente de uma equipe altamente especializada, Vanessa foca em atender empreendedores e advogados, oferecendo planejamento tributário estratégico e gestão contábil adaptada às necessidades do mercado jurídico. Na IURE DIGITAL, Vanessa utiliza sua vasta expertise para oferecer uma consultoria contábil moderna, auxiliando advogados e seus clientes em processos como abertura de empresas, regularização fiscal e gestão financeira. Sua abordagem prática e assertiva transforma desafios tributários em oportunidades de crescimento, contribuindo diretamente para a sustentabilidade e o sucesso dos negócios.
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